Так все ж таки, дешевшають квартири чи ні?

Переглядів: 1300

Сьогодні всі кажуть, що квартири дешевшають, і для падіння вартості є безліч причин. Справді, відсутність іпотеки, професійної повсякденної оцінки «метрів», завищені ціни на нерухомість, «заморожений» попит - все це призвело практично до повної зупинки ринку нерухомості (купівля квартир, продаж квартир). Чим не підстави для зниження вартості?

Аналітичний відділ агентства нерухомості Простодом вирішив розібратися, чи справді квартири дешевшають?

Повернемося до історії.

  • 2003-2004 роки — період відносно повільного зростання цін на нерухомість. Іпотека практично відсутня. Нерухомість тоді не мала такої стратегічної цінності як зараз. Деякі віддавали перевагу автомобілю за таку ж ціну.

  • У 2004-2007 роках банки активно просували свої іпотечні продукти. Навіть з'явилася професія — іпотечний брокер! Також у цей період державні діячі необережно заявляли у прямому ефірі про необхідність оподатковувати доходи, отримані фізичною особою від продажу нерухомості. Ці чинники спричинили прискорення цін на нерухомість. Громадяни займалися бізнесом — сьогодні купити квартиру в Києві, нехай навіть у кредит, через рік продати квартиру в 1,5–2 рази дорожче.

  • У 2008 році ціни на нерухомість практично не зростали. Купівельна спроможність киян вичерпалася. Дедалі менше людей були готові брати у кредит 150-200 тис. дол. на 25-30 років і майже все життя бути боржниками банків. Київські квартири були дорожчими, ніж у західних країнах при тому, що якість останніх вища. І всесвітня фінансова криза сказала своє слово — західні інвестори почали виводити свої капітали з країн, що розвиваються, таких як Україна, для погашення своїх зобов'язань. Це спричинило заморожування іпотеки.

І тепер найголовніше: ціна долара по відношенню до гривні (беремо курс НБУ) за останні півроку збільшилася в 1,6 раза!

Тепер проаналізуємо, чи справді дешевшають київські «метри»?

Більшість аналітиків рапортують про падіння цін на київські квартири. Так, дійсно на Мал. 1 зображено динаміку середньої ціни одного «метра» київської квартири.

З графіка видно, що максимальна ціна була у липні — серпні 2008 року та становила 3400 дол. за м.кв. та за півроку знизилася до 2750 дол. за м.кв. При цьому не враховано змін курсу долара та інфляцію.

На Рис. 2 зображено зміну ціни київського «метра» по відношенню до пікової ціни (3400 дол. за м.кв.) з урахуванням зміни курсу долара та інфляції (крива синього кольору — індекс ефективної ціни).

Так, з графіка видно, що ефективна ціна «метра» (з урахуванням зміни курсу долара та інфляції) з липня 2008 року до лютого 2009 року підвищилася на 25%. При цьому ціна «метра» у доларах знизилася на 20% (крива червоного кольору).

Слід зазначити, що сьогодні ринок нерухомості стає ринком покупця. І покупці, і продавці починають звикати до тенденції зниження цін на квартири. Незважаючи на те, що ефективна ціна «метра» підвищилася, найближчими місяцями ми спостерігатимемо лавиноподібне зниження цін на квартири. Тому, якщо потенційний покупець зацікавився квартирою, то продавець припуститься помилки, накручуючи при цьому ціну.